相続税の節税対策の代表選手に「賃貸物件の建築」があります。この手法は、ハウスメーカーや金融機関などにとっては昔からある定番の提案手法で、実際にかなりの節税効果が見込めることは間違いありません。どのようなカラクリで節税となるのか、確認しておきましょう。
＜土地の評価が下がる＞
賃貸物件を建てるとその敷地は「貸家建付地」と呼ばれ、更地に比べて評価額が下がります。≪貸家建付地の評価額＝自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合）≫です。
借家権割合は全国ほとんどの地域で30%ですが、借地権割合は地域により少し異なります。そのため一律とはいかないものの、更地のおよそ80%程度の評価となります。
＜建物の評価が下がる＞
建物は、まず建てただけで評価が下がります。建物の相続税評価額は固定資産税評価額と同額になりますが、この固定資産税評価額は、新築の時でも建築費の60%程度だからです。つまり、1億円で建物を建てると評価上は6000万円となり、財産が40%圧縮されるわけです。
この建物を賃貸に出すと、「貸家」として評価額が更に下がります。≪貸家の評価額=固定資産税評価額×（1−借家権割合）≫です。借家権割合はほとんどの地域で30%なので、貸家の評価額は自用家屋の70%評価ということです。
従って、建物は、建てた瞬間に固定資産税評価額で評価されることで約60%の評価となり、それを賃貸に出すことによって更に70%評価とすることができるのです。結果的には、1億円で建てた賃貸物件は、1億円×60%×70%で4,200万円の評価となります。約60%もの減額です。
また、建物が古くなってくれば固定資産税評価額自体がどんどん下がっていきますから、更に節税効果は高まります。
＜借金することは節税対策か？＞
「借金をすれば相続税は安くなる」・・・こんなフレーズをお聞きになったことはないでしょうか？このフレーズは果たして正しいのか？結論から言うと、これは明らかに誤りです。その理由を見てみましょう。
自己資金1億円を使って、評価額1億円の更地に賃貸マンションを建てたとします。土地は貸家建付地として評価され、約8000万円となります。建物は、概ね40%の評価になりますから約4000万円です。2億円（現金1億円＋更地1億円）の資産を1億2000万円（建物4000万円＋敷地8000万円）に下げることができ、その分、相続税が安くなります。
では、1億円の借金をして賃貸マンションを建てた場合はどうなるか？ 1億円の借金は財産評価上はマイナス1億円ですが、同時に1億円の現金が銀行から入ってきます。合わせると、結局、財産評価額は±ゼロです。そしてこの現金1億円を使って建てるわけですから、節税効果は自己資金で建てた場合と同じになります。
借金は相続税を計算する際にプラスの財産から差し引けることになっているため、「借金をすれば節税になる」と思われがちですが、自己資金であれ、借金で得た資金であれ、「現金を賃貸物件に変えるから節税になる」というのが正解です。「額面金額でそのまま評価される現金」と「評価減される賃貸建物」との差異が節税できる理由であり、借金をすること自体は節税効果とは無関係なのです。
現在借金を抱えている人が「相続発生前に完済した方がいいのか？借金を残した方がいいのか？」を考える際にも、同じことが言えます。 例えば、1億円の現金と1億円の借金を同時に持っているとします。今相続が発生すれば、プラスの財産1億円とマイナスの財産1億円で、財産評価は±ゼロです。完済した後に相続発生なら、借金もゼロになるかわりに手元の現金1億円も無くなりますので、これまた±ゼロ。
生前に完済してもしなくても、それ自体で相続税額が増減することはありません。となれば、「返せるものは返してしまっておいた方が、相続する子供達からすれば安心だろう」という考え方もできるでしょう。ただし、「無理に完済したために手持ちの現金が激減し、相続税の支払いができなくなった」というような事態だけは招かないようにご注意を。
「借金をすること＝相続税の節税」というのは誤りです。気をつけましょう。
